Vor der Zinswende verdeckten steigende Immobilienpreise, Ineffizienzen und Doppelstrukturen im Immobilienmanagement - doch nun zwingt der hohe Kostendruck zur Optimierung. Beispielsweise werden Dienstleistungen wie Reinigung oder Wartung oft von mehreren Managementebenen parallel ausgeschrieben und Rechnungen durchlaufen unnötige Schleifen zwischen Facility-, Property- und Asset-Managern. Die mangelnde Digitalisierung verstärkt diese Probleme, indem sie die Nachverfolgung von Instandhaltungsmaßnahmen erschwert. Um Kosten zu senken und Effizienz zu steigern, sind klare Verantwortlichkeiten, Digitalisierung und eine Neuordnung der Aufgaben im Sine der Investoren und Mieter nötig.
Doch was genau bedeutet Fund Management, Asset Management, Property Management und Facility Management? In diesem Artikel möchten wir die Aufgaben der einzelnen Managementbereiche detailliert vorstellen und die Bedeutung der Kenntnis ihrer Unterschiede beleuchten.
1. Fonds Management
Fonds werden von professionellen Fondsmanagern verwaltet, die innerhalb eines festgelegten Rahmens und gesetzlicher Bestimmungen Anlageentscheidungen treffen. Fonds können in verschiedene Investments wie Aktien, Anleihen, Immobilien und Erneuerbare Energien investieren. Erfolgreiches Fondsmanagement zielt darauf ab, Risiken zu minimieren und eine verlässliche Wertsteigerung zu erzielen.
Fondsmanager sind oft Spezialisten für bestimmte Anlageformen, wie Aktien-, Renten-, Misch- und Indexfonds. Bei Immobilienfonds reicht ihre Verantwortung von der Objektauswahl über die Mietersuche und Instandhaltung bis zum Verkauf. Sie benötigen hervorragende Marktkenntnisse und müssen zukünftige Entwicklungen antizipieren, um den optimalen Verkaufszeitpunkt zu erkennen.
Im Bereich Erneuerbare Energien müssen Fondsmanager politische Vorgaben und Energiepreisentwicklungen beachten. Ihre Arbeit wird durch das Kapitalanlagegesetzbuch geregelt.
2. Asset Management
Das Asset Management konzentriert sich auf die strategische Vermögensverwaltung von Immobilien, mit dem Ziel, hohe Renditen zu erzielen und Risiken zu minimieren. Asset Manager treffen Investitionsentscheidungen und betreuen das Anlagevermögen ihrer Kunden, meist institutionelle Investoren. Zu ihren Aufgaben gehören die strategische Planung und Steuerung von Immobilieninvestitionen, die Budgetplanung und – kontrolle sowie die Entscheidung über Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Zudem sind sie für die Kommunikation und das Reporting an Investoren verantwortlich.
3. Property Management
Das Property Management hingegen fokussiert sich auf die operative Verwaltung von Immobilien. Property Manager setzen die vom Asset Manager vorgegebene Strategie um und kümmern sich um die tägliche Bewirtschaftung, Instandhaltung und Mieterzufriedenheit. Dazu gehört die Überwachung und Koordination von Instandhaltungsmaßnahmen, die Mietverwaltung und Objektbuchhaltung sowie die direkte Kommunikation mit Mietern. Das Property Management konzentriert sich auf die Bewirtschaftung von Wohn-, Geschäfts- und Industrieimmobilien, einschließlich Wohnkomplexen, Bürohäusern, Einkaufszentren und Fabrikanlagen.
Insgesamt teilen Asset Management und Property Management einige Gemeinsamkeiten: Beide verwalten Immobilien im Sinne der Investoren, sind sowohl beratend als auch entscheidungstragend tätig und übernehmen Planungs-, Steuerungs- und Kontrollaufgaben. Allerdings liegt der Schwerpunkt des Asset Managements auf der strategischen Vermögensverwaltung und Investitionsentscheidungen, während das Property Management sich auf die operative Umsetzung und Bewirtschaftung konzentriert.
4. Facility Management
Facility Management unterstützt die Funktionalität, Sicherheit und Nachhaltigkeit von Gebäuden und Infrastruktur durch Dienstleistungen wie Mietverwaltung, Wartung, Energiemanagement und Notfallmanagement. Es umfasst Hard FM, das sich auf physische Vermögenswerte konzentriert, und Soft FM, das Aufgaben wie Hausmeisterdienste und Sicherheit abdeckt.
Facility Management steht in enger Verbindung mit Asset Management und Property Management. Während das Asset Management strategische Entscheidungen zur Wertsteigerung trifft und das Property Management die operative Verwaltung sicherstellt, fokussiert sich das Facility Management auf die praktische Umsetzung und Instandhaltung. Es unterstützt die übergeordneten Ziele des Asset Managements durch die Pflege der physischen Infrastruktur und optimiert die vom Property Management durchgeführten Maßnahmen. So tragen alle drei Bereiche gemeinsam dazu bei, dass Immobilien effizient verwaltet und der Wert langfristig erhalten bleibt.
Optimierung ist das A und O
Kai Nelson Dreisigacker, Geschäftsführer von Reax Advisory, fordert deshalb ein Ende der Doppelarbeit im Immobilienmanagement. Vor der Zinswende wurden ineffiziente Strukturen durch steigende Immobilienpreise kaschiert, doch nun müssen Prozesse optimiert werden.
In den Bereichen Fonds-, Asset-, Property- und Facility-Management schlummert großes Einsparpotenzial. Dreisigacker schlägt vor, mindestens eine dieser Ebenen einzusparen, um Kosten um 10% bis 15% zu senken.
Oft werden Dienstleistungen parallel ausgeschrieben, Rechnungen unnötig hin und her geschickt und Instandhaltungsmaßnahmen nicht systematisch erfasst. Zur Lösung dieser Probleme sind drei Maßnahmen entscheidend: Digitalisierung und gemeinsame Datennutzung, klare Verantwortlichkeiten und eine Neustrukturierung der Aufgaben. Aufgaben, die nah an der Immobilie liegen, sollten von der entsprechenden Partei übernommen werden.
Sie möchten Ihre Immobilienprozesse optimieren?
Wir – das Team von Pogo-Consulting - beraten und unterstützen Unternehmen bei der Einführung neuer Softwarelösungen für ein effizientes Immobilienmanagement. Auf dem Weg der digitalen Transformation sind wir Ihr strategischer Partner und verlässlicher Begleiter.
Unser erfahrenes Team bei Pogo-Consulting steht Ihnen zur Seite, um Ihr Unternehmen zu optimieren. Kontaktieren Sie uns noch heute und lassen Sie sich von den Möglichkeiten neuster Innovationen inspirieren, damit Sie Ihren Betrieb auf das nächste Level bringen.
Referenzen
Euramco - Link
McMakler - Link
Zink - Link
Immobilienzeitung - Link
IBM - Link
MOM - Link
Studysmarter - Link